Страхование титула при покупке квартиры — особенности и риски

Что дает и от чего защищает титульное страхование квартиры при покупке? Сколько стоит такая страховка в Ингосстрах?

При покупке квартиры нельзя быть полностью уверенным в совершении сделки.

Ни один риелтор не сможет гарантировать это.

Для того, чтобы уберечь себя от непредвиденных неприятностей, стоит застраховать титул собственника на приобретаемую квартиру.

Что дает, от чего защищает страховка титула квартиры? Давайте рассмотрим ответы в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое титульное страхование квартиры?

Титул – документ, подтверждающий право собственности.

Страхование титула при покупке квартиры — что это такое? Страхование титула охраняет интересы покупателей жилья.

Страхование производится от риска потери купленной недвижимости при появлении другого собственника.

Это может произойти из-за невозможности полностью удостовериться в отсутствии прав на жилье у других граждан. Только оформление страхования титула квартиры обезопасит покупателя от пропажи своих денег, компенсирует его убытки.

Не все компании, занимающиеся страхованием, предоставляют услугу титульного страхования квартиры. Но основные крупные страховщики предоставляют такую услугу.

В этом случае если не страховаться, можно помимо убытков еще и оказаться должником банка. Остаться без квартиры, без денег и выплачивать долг за ипотеку, которой уже нет.

Риски, от которых защищает

Главным риском страхования является потеря права на владение собственностью на недвижимость.

При возникновении страхового случая суд должен объявить сделку покупки недействительной и компания, застраховавшая недвижимость, возвращает рыночную стоимость купленного жилья при условии правильного оформления страховки.

Другим риском, от чего спасает оформление титульная страховка квартиры, является истребование недвижимости из незаконного владения.

Происходит, когда в результате мошенничества была продана квартира помимо воли ее настоящего собственника.

Причины, по которым может произойти утрата титула:

  • подделка документов;
  • ошибка в регистрации;
  • собственник находился в местах лишения свободы;
  • собственник находился длительное время на лечении;
  • собственником на время заключения сделки был несовершеннолетний гражданин;
  • совершена двойная реализация квартиры (ЖСК).

Страховая компания не будет возмещать стоимость имущества при следующих обстоятельствах:

  • квартира за период страховки была продана или подарена;
  • квартира была уничтожена;
  • произошла перепланировка квартиры без согласования;
  • квартира подлежит изъятию за долги.

Порядок оформления

При решении покупки недвижимости помимо риелтора стоит одновременно направиться в страховую компанию на подготовительной стадии сделки.

При этом, если страховщик откажет в заключение этой услуги, стоит отменить покупку данной квартиры, так как отказ страховщика является предупреждением для покупателя о ненадежности сделки.

Застраховаться можно и после регистрации. В случае отказа страховой компании покупателю останется смириться с покупкой незастрахованной квартиры.

Для страхования титула нужно составить заявление страховщику. Он должен будет самостоятельно провести экспертизу недвижимости, рассмотреть документы приобретаемого жилья, а также учесть все дополнительные обстоятельства, которые могут влиять на возможность установления страхового случая.

Страховщик рекомендует совершить определенные мероприятия, которые могут снизить риск приобретения недвижимости. После проведенной экспертизы выносится вердикт о выдаче или отклонении титульного страхования. При благоприятном ответе подписывается договор и страхователем выплачивается страховая премия. При отрицательном результате покупателю следует задуматься о чистоте совершаемой сделки.

Если этот договор был заключен раньше сделки приобретения жилья, и по каким-либо условиям сделка сорвалась, договор аннулируется, и все выплаты страхователю будут возвращены в полном объеме.

Сколько стоит титульное страхование квартиры?

Стоимость титульного страхования квартиры, сумма страховой премии, зависит от некоторых факторов:

  • категория жилья: вторичное или новостройка;
  • период страхования. В первый год оформления тариф наиболее высокий, так как риск возникновения страховой ситуации повышен.

На все последующие годы риск снижается и тариф соответственно также.

  • стоимость квартиры. Обычно страхование производится по рыночной стоимости.
  • степень риска. Производится индивидуальная экспертиза юристом по недвижимости. Учитывается, сколько раз происходила продажа квартиры, или при покупке новостройки, насколько надежен застройщик.
  • Цены на страховку титула колеблются от 0,2% до 3% рыночной стоимости жилья. При соглашении страховой компании на заключение договора и назначении слишком завышенного тарифа, покупатель должен понять, что риски очень высоки. Стоит обратиться к покупке другой квартиры. Если тариф будет установлен средний по рынку, такая сделка является менее рискованной.

    Страховщики готовы оказать услугу при низких. Нахождение компромисса между ними происходит индивидуально в каждом случае. Титульная страховка в новостройке обходится дешевле. Многие компании на тарифы для этой цели используют коэффициент понижения.

    Страховая сумма не должна быть меньше стоимости имущества, иначе выплаты будут на неполную стоимость жилья.

    Для оформления страховки титула нужна следующая документация:

    • документы продавцов квартиры;
    • свидетельство о регистрации прав собственности;
    • договор купли-продажи;
    • документ с оценочной стоимостью;
    • паспорт недвижимости;
    • выписка из домовой книги.

    Если кто-то из бывших жильцов возобновил право жительства в ней, жилье будет находиться в вашей собственности, но в нем будет проживать чужой человек.

    Ингосстрах и его услуги

    Наличие полиса от Ингосстраха является гарантией чистоты заключенной сделки.

    Страхование титула при покупке квартиры в Ингосстрах предлагает покрытие следующих рисков:

    • лишение права собственности;
    • ограничение права собственности (обремененное имущество).

    Ингосстрах предлагает ипотечное страхование. В него включается помимо страхования имущества еще оформление страховки титула. Ингосстрах при данной услуге обязуется выплатить банку весь остаток по кредиту.

    Преимущество обращения в Ингосстрах:

    • быстрое оформление в течение рабочего дня;
    • оформление и оплата в любом удобном для страхователя месте;
    • скидки на другие виды страхования.

    Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры в Ингосстрах? Базовый тариф страхования титула составляет 0,2%-0,35% рыночной стоимости объекта. Договор заключают на срок от 1 года до 5 лет.

    От каких рисков предлагает Ингосстрах обезопасить недвижимость:

    • сделка под угрозами;
    • несоблюдение прав несовершеннолетних;
    • сделка с недееспособными лицами;
    • несоблюдение норм закона;
    • сделка с лицом, у которого нет на этого права.

    Заключать или нет договор о страховании титула дело каждого гражданина.

    Но если вы предпочли обезопасить себя от ненужных рисков, то при оформлении договора важно внимательно ознакомиться со всеми его пунктами.

    Изучить от каких именно рисков, связанных с титулом, будет действовать страховка, а в каких ситуациях она бесполезна.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Страхование титула при покупке квартиры – как защитить интересы нового владельца

    Страхование титула при покупке квартиры: нюансы, подводные камни, причины отказа в выплате компенсации, рекомендации специалистов

    Покупая квартиру, человек подвергает себя и свои деньги определенному риску. Уже после совершения сделки и уплаты им запрашиваемой продавцом суммы могут выясниться обстоятельства, которые позволят суду отменить договор купли-продажи.

    Страхование титула при покупке квартиры является своего рода гарантией защиты материальных интересов покупателя. Однако даже наличие полиса не сможет обеспечить 100-процентной защиты, если не учесть все нюансы и не подойти к данному делу взвешенно и профессионально.

    Страхование титула при покупке квартиры: ошибки страхователей

    Приобретая полис, человек полностью полагается на защиту своих интересов со стороны страховой компании. Однако в практике имеется множество случаев, когда те или иные компании отказывались выплачивать компенсацию по самым разным причинам.

    В условиях страхования приведен целый список событий, которые являются страховым случаем. Также есть отдельный перечень исключений, которые компенсации не подлежат.

    Если страховщик докажет, что утрата права собственности на купленную недвижимость наступила по причине, которая в перечень страховых случаев не включена, то в выплате возмещения будет законно отказано.

    В этом случае клиент не только лишится квартиры или уплаченных за нее денег, но и потратится на судебные разбирательства со страховщиком. Поэтому главной ошибкой тех, кто приобретает жилье и одновременно титульный полис, является пренебрежение деталями, в особенности, договорными условиями.

    Когда страховщик не будет платить

    Многие гражданско-правовые, а также страховые договоры включают в себя пункт о форс-мажорных обстоятельствах. Если страхователь лишился собственности именно из-за форс-мажора, то компания не обязана возмещать ему убыток.

    К таким обстоятельствам можно причислить: ядерный взрыв, радиацию, военные действия, народные волнения, арест, конфискацию, прочие указанные в условиях причины. Перед заключением договора страхователь должен тщательно изучить данный список во избежание дальнейших недоразумений и быть готовым к подобной ситуации.

    Кроме форс-мажора, причиной отказа в компенсации убытка при утере права собственности страхователем могут стать следующие обстоятельства:

    • передача недвижимости по договорам дарения, купли-продажи, то есть по собственной воле нового владельца;
    • уничтожение объекта огнем или другим стихийным бедствием (данные риски должны покрываться имущественным страхованием и к титульному отношения не имеют);
    • использование помещений не по прямому назначению (например, в жилых комнатах устроили склад, открыли офис);
    • перепланировка и другие изменения технических параметров объекта;
    • законное изъятие собственности представителями полномочных органов (к примеру, помещение изъято фискальными органами в связи с крупной задолженностью владельца).

    Перечисленные обстоятельства являются типовыми и вносятся во все договоры титульного страхования. Вопросов они обычно не вызывают.

    Спорные случаи

    Наиболее частой и довольно предсказуемой ситуацией бывает появление претензий со стороны третьих лиц – бывших владельцев данной недвижимости, родственников, ранее прописанных в ней лиц. Приобретая полис страхования титула, покупатель жилья как раз рассчитывает на защиту собственных интересов в таких неприятных и совершенно неожиданных случаях.

    Однако со стороны компании, выдавшей полис, их может ждать отказ.

    Причины, по которым возмещение не выплачивается, могут быть разными. Например, в условиях может упоминаться ретроспективное покрытие, под данным термином понимается событие, произошедшее еще до вступления полиса в силу и повлекшее за собой впоследствии наступление страхового случая.

    Данный пункт весьма спорен, поскольку страхование титула при покупке квартиры предполагает обеспечение защиты от всех происшедших до приобретения недвижимости событий, а не от тех страховых случаев, которые возникли уже после оформления полиса.

    Если компания-страховщик отказывается платить, ссылаясь на данный пункт, она обязана доказать, что ее клиент об этом обстоятельстве знал еще до заключения договора, но утаил данную информацию.

    Если бы страховая компания была уведомлена о наличии подобных проблем, она бы отказалась выдавать полис вообще или изменила бы свои условия.

    Формулировки, используемые в правилах той или иной компании, определяют обязательства страховщика по отношению к своему клиенту, и от них многое зависит при наступлении страхового случая.

    Покупатель недвижимости должен тщательно изучать каждое предложение в договоре, особенно списки оснований для выплаты возмещения и исключений.

    Страхователь должен четко представлять себе свои обязанности, поскольку их нарушение тоже может привести к отказу страховщика компенсировать его убыток, связанный с утерей права собственности.

    Среди наиболее частых нарушений можно отметить несоблюдение срока или порядка оповещения о страховом случае, отсутствие доверенности, непредставление необходимых справок и многие другие.

    Бывают ситуации, когда суд признает сделку купли-продажи недействительной и назначает двустороннюю реституцию. В результате обе стороны получают свое: продавец возвращает свою недвижимость, покупатель — свои деньги. Тогда компенсация не выплачивается по причине того, что страхователь и так получит потраченную сумму назад.

    Проблема в такой ситуации заключается в следующем: продавец может быть не в состоянии вернуть сразу всю сумму. Взыскание денег растягивается на много лет, например, когда с доходов должника отчисляется определенный процент.

    Однако права собственности человек лишается сразу после вынесения судом решения о расторжении сделки.

    Особенно проблематичным это бывает для людей, купивших жилье в ипотеку. Они останутся должниками банка и продолжат выплачивать кредиты.

    Титульное страхование – отличный способ защитить покупателя недвижимости от мошенников. В случае махинации суд возвращает объект недвижимости законному владельцу, который даже не был в курсе продажи его собственности.

    Если мошенников не поймали и деньги взыскать не с кого, то потерянную покупателем сумму возвращает компания, оформившая полис.

    Покупатель недвижимости должен помнить, что такой полис предполагает защиту только от утери права собственности. Обременение и ограничение прав рисками не являются, а компенсация в таких ситуациях не выплачивается.

    Это же относится к ситуациям, когда кто-то из прежних зарегистрированных на данном объекте лиц через суд добивается права проживать в проданной квартире.

    При появлении новых жильцов владелец недвижимости не теряет права собственности, оно лишь частично ограничивается, а значит, возмещение ему тоже не положено.

    В компенсации убытка также могут отказать, если во время судебного разбирательства покупатель не признается добросовестным приобретателем. Это означает, что еще до сделки он знал, что прежний владелец недвижимости не имел права продавать ее.

    Данный факт приравнивается к сговору и является нарушением условий страхования.

    Полезные советы

    Если вы решили приобрести жилье, вас интересует страхование титула при покупке квартиры, сколько стоит полис, другие нюансы, вам будут полезны следующие рекомендации.

    1. Обязательно изучайте условия страхового договора. Будьте готовы к тому, что в нем имеется целый ряд стандартных причин, по которым страховщик имеет право отказаться от выплаты возмещения. Это форс-мажорные обстоятельства и прочие указанные выше случаи, которые делают отказ законным и обоснованным.
    2. Разберитесь во всем, что касается понятия страхового случая. Наиболее частые ошибки допускают те, кто принимает желаемое за действительное. Ориентируйтесь по прописанным в условиях спискам ситуаций, которые подпадают под формулировку «страховой случай». Только по ним можно будет рассчитывать на получение возмещения.
    3. Приложите все усилия к тому, чтобы минимизировать риск наступления страхового случая. Честно информируйте страховщика обо всех обстоятельствах, которые вам известны о прежнем владельце и о самой недвижимости.
    4. Если вы испытываете затруднения с составлением договора купли-продажи, совершением сделки, изучением условий страхования, воспользуйтесь услугами профессионального юриста. Стоимость его услуг значительно меньше, чем цена вопроса о покупке недвижимости и гарантии безопасности сделки.

    ​Что важно знать про ипотечное страхование

    При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

    Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

    Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

    Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

    Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

    Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

    К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

    Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

    То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

    К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

    Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

    Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

    Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

    Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

    Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

    Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

    Страхование титула невыгодно для покупателя квартиры

    Страхование титула при покупке квартиры не работает в России, причины и примеры в статье.

    Сегодня чуть ли не 90% квартир приобретаются с участием ипотечных средств.

    Обязательным условием получения кредита является заключение договора со страховой компанией, в целях исключения рисков.

    Это, конечно, благое дело, тут не поспоришь, пусть даже придется платить энную сумму денег за страхование. Вопрос возникает в другом — всегда ли страховые компании готовы выплачивать по страховым случаям?

    Одно дело, если это страхование авто по полюсу ОСАГО или даже КАСКО, но когда дело касается крупных сумм, исчисляемых миллионами?!

    Думает ли кто-нибудь об этом, когда осчастливлен одобренный кредитом и подписывает договор в страховой компании? Вряд ли.

    И подписывая обязательный пакет страховых услуг, без которых кредит не дадут, мало кто задумывается — работает ли этот механизм.

    Я не в коем случае не призываю не верить кредитным организациям или не брать кредиты. Ипотека — это реально работающий и стимулирующий рынок недвижимости механизм, в некоторых случаях очень даже стимулирующий.

    Внимательно, очень внимательно читайте ВСЁ, что вы подписываете.

    Причиной темы о целесообразности страхования титула квартиры послужило Дело Чалаевых, которое нашумело по всей стране. И на его примере, а также на других примерах я приведу вам доводы и факты, которые вы можете принять или не принять к сведению.

    Я всегда сторонник того, что выбор только за вами и никто за вас принимать решение не имеет право, но вы должны быть максимально проинформированы о возможных «казусах» — это цель данной статьи.

    Но обо все по порядку.

    Страхование титула при покупке квартиры: что это такое?

    Титульное страхование квартиры для страны в целом несколько молодое понятие, хотя на Западе давно применяется и успешно работает. Преследует оно вполне благие цели — защита от рисков, которые вы не могли предвидеть при покупке квартиры.

    Чтобы в один прекрасный день после успешной покупки квартиры, не оказаться на улице без денег, только потому, что, как снег на голову, объявился человек с правами на квартиру, подтвержденными документально.

    Даже не смотря на эти риски, к титульному страхованию прибегает не больше 15% жителей России.

    • Во-первых лишь малая доля (по мнению некоторых экспертов, около 2 — 4%) всех сделок с недвижимостью признаются недействительными.
    • Во-вторых многие надеются на русское «авось». Ставка достаточно высока и стоит ли рассчитывать, что вы не станете одним из тех невезучих.

    Страхование титула при покупке квартиры — это страхование финансовых рисков, которые возникают у покупателя квартиры и связаны они с потерей права собственности на приобретенную квартиру, либо с частичной потерей этого права.

    Страховые компании, да и в других городах утверждают, что возместят, в случае чего, потраченные деньги и, казалось, это хорошо. Но везде есть свои нюансы, особенно, если подумать, что страховые компании «живут» страховыми взносами, а не выплатами.

    Какая квартира попадает в «зону риска»

    • Во-первых , когда после покупки квартиры будет доказано, что продавец был невменяем на момент совершения сделки, но суд не определил его как недееспособным. А когда начнется суд, то выяснится, что он-де не отдавал отчет своим действиям, хотя на сделке вел себя вполне адекватно — сделку признают недействительной. Здесь, даже справка с ПНД может не сработать, но лучше ее все-равно взять .
    • Во-вторых , покупая квартиру, полученную в процессе наследования, вы ни слухом ни духом не подозреваете, что может объявиться наследник, к примеру, из-за границы. Однако, если он объявится и предъявит свои права на квартиру — вы ее лишитесь.
    • В-третьих , в «зоне риска» так же квартиры. по которым проводились судебные тяжбы, либо они были конфискованы банком. В случае оспаривания судебных решений — вы также можете лишиться своей недвижимости.

    Что предлагают при страховании титула

    Основные предложения страховых компаний при страховании титула сводятся к следующему. Они предлагают, когда наступит страховой случай, произвести финансовое возмещение, в размере рыночной стоимости, покупаемой квартиры.

    Общие условия этого предложения следующие:

    • прекращение права собственности — это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
    • ограничение права собственности — второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
    • недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
    • страховая стоимость — э то стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость ( тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
    • определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).

    Еще отдельно прописывается пункт, в котором оговаривается возможный вариант, когда страхователь мог знать, что покупая квартиру он может ее потерять, т.к., к примеру, есть наследники, которые еще не объявлялись и прочее.

    Что гарантирует трахование титула при покупке квартиры по договору

    Есть несколько распространенных путей приобретения квартиры — в ипотеку и за наличные. При покупке квартиры в ипотеку страхование титула квартиры — обязательное условие. Помимо него в пакет страхования входит страхование трудоспособности, жизни и предмета залога, т.е. вашей квартиры.

    Страховые компании, да и банки, которые их советуют утверждают, что страхование имущества, здоровья и страхование рисков обеспечит вам «душевное спокойствие», т.к. в случае чего страховая компания возместит понесенный вами ущерб.

    Они проверяют «юридическую чистоту» квартиры и оценивают риски, т.е. если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, получена продавцов по наследству и еще ряд других факторов — риски будут высокими, как и процентные ставки, вследствие этого.

    Затем страховая компания дает гарантию на возмещение полной стоимости вложенных в покупку квартиры денег.

    В заключении они гарантируют юридическое сопровождение, если случиться один из указанных в договоре страхования случаев.

    В общем, обещают страховое возмещение при любых возможных притязаниях на купленную вами квартиру. Срок заключения такого договора, обычно 3 года, т.к считается, что этим временем ограничен срок исковой давности.

    Что гарантирует страхование титула при покупке квартиры на деле

    Титульное страхование квартиры подходит не для любого объекта недвижимости. Например, квартира на первичном рынке недвижимости не всегда может быть застрахована таким образом, т.к. страхованию подлежит право собственности, которое на момент выплаты денег у будущего собственника не возникает.

    Поэтому страхование титула квартиры подходит для вторичного рынка недвижимости. К тому же, если риски по страхованию будут очень высокими — страховая компания может отказать в страховании такой квартиры.

    Многие думают, что подписали договор титульного страхования квартиры и теперь, при возникновении страхового случая надо будет только подойти в кассу. Ан, нет!

    Страховая компания не обязана представлять интересы своего клиента, поэтому придется лично присутствовать и участвовать во всех судебных заседаниях.

    Этот процесс может затянуться на несколько лет, а в это время ни квартиры, ни денег.

    Разве такое может быть? Да, об этом читайте дальше.

    Временной интервал, продолжительностью 3 года, о котором говорят страховые компании при страховании рисков не ограничивается этим сроком, т.к. этот срок начинается тогда, когда то лицо, чьи права нарушили, могло узнать о нарушении его прав.

    Например, вы купили квартиру три года назад, а лицо, чье право вы нарушили, купив квартиру, узнало об этом сегодня — с этого момента начнется истечение срока давности.

    Страховая компания при страховании рисков, а именно титула, указывает, что вернет полную рыночную стоимость квартиры. Однако, эта стоимость будет исчисляться на момент сделки купли-продажи.

    А вы помните, как росли цены на квартиры в Хабаровске в конце 2011 года? Почти на 30% за 4 месяца!

    Что тогда? Хватит ли этой суммы? Будет ли она являться реальным возмещением? Чтобы этого избежать, надо предварительно указывать в договоре возможность менять рыночную стоимость квартиры — как вариант.

    Наш постсоветский менталитет лишает нас инстинкта самосохранения, когда мы заходим в большие организации. Нам кажется, что вот здесь-то при таком размахе структуры нас никто не обманет. Нет, и не собирался!

    Но, случайно или нет, могут не договорить чего-то или не дописать или написать, но не акцентировать ваше внимание, а вся вина в исходе дела ляжет на того, кто подписал договор не читая — на вас!

    Титульное страхование квартиры — молодая отрасль страхования и такой многолетней практике, как на Западе в России нет. Не надо слепо доверять — перепроверяйте каждый пункт, строчку и закорючку — это в ваших интересах!

    Сомневаетесь в своей проверке — наймите специалиста! Грамотный юрист всегда будет стоять на вашей стороне и не позволит сделать необдуманных действий.

    Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

    Когда возрастают риски по оспариванию сделок купли-продажи недвижимости:

    • не правильно оформленная приватизация;
    • использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность). Я уже писал про нюансы про нюансы покупки квартиры по доверенности;
    • если один из участников сделки признан недееспособным;
    • нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
    • нарушение прав несовершеннолетних;
    • сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
    • если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
    • заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
    • «горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.

    Перечисленные обстоятельства могут стать основаниями как признания сделки купли-продажи недействительной, так и оставления ее в силе. Прочтите дополнительно внимательно статью Покупателю на заметку.

    Так ли надежно страхование титула при покупке квартиры?

    Покупая квартиру с привлечением ипотеки, каждый покупатель уверен, что надежнее схемы нет, т.к. банк проверил все риски (ведь это в его интересах), а страховая застраховала всевозможные риски — это ее работа.

    Но при этом эйфория у определенного процента покупателей квартир проходит, т.к. их недвижимость по вполне законным основаниям через суд отходит третьим лицам. Как так? Да вот так!

    Если суд признает, что квартира, приобретенная в ипотеку, продана по поддельной доверенности (это может всплыть совсем неожиданно и в любое время) и покупатель недобросовестный, то страховая компания, в силу того, что не может страховать противоправные интересы, может отказать в возмещении.

    Почему так происходит?

    Любая страховая компания получает доход от взносов и все страховые случае — это не в ее интересах. Но любой покупатель применяет титульное страхование квартиры, если появится риск потери права собственности в пользу третьих лиц — все тип-топ, и страховая компания обязана выплатить страховую сумму.

    Однако, однажды приходят приставы и выселяют с квартиры «счастливых» обладателей недвижимости, на основании судебного решения. Выгнанные из своей новой квартиры покупатели пишут заявление в страховую компанию, которая должна возместить этот немалый ущерб.

    А страховая компания отказывает им, т.к. в договоре страхования есть пункт, в котором черным по белому прописано, что возмещение убытков не происходит, если случай, который привел к наступлению страхового случая, произошел до заключения договора страхования.

    Как защитить себя покупателю квартиры разбираем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

    Другими словами, деньги за незаконно купленную квартиру не возмещаются. Получается, что страховая компания берется за возмещение рисков, которые произойдут после страхования, а не до.

    Т.е. купите вы «черную» квартиру или «чистую» им дела нет — этот риск они не оплатят! Таким образом самый главный риск, который признан страховать титул — риск незаконной сделки — не страхуется!

    В результате, о какой проверке «юридической чистоты» квартиры может идти речь? Эта проверка не нужна ни банку, ни страховой компании.

    Сейчас вы думаете, наверное, разве такое может быть? Разве это может произойти со мной? Да, это происходит и может также произойти и со мной и с вами тоже.

    А доказательством этому может послужить «Дело Чалаевых», которое широко известно с 2008 года. Помните, в начале статьи, я выделил компанию МАКС красным маркером? Это все к ней.

    Вот рассказ Марины Чалаевой, цитирую (сообщение от 26.02.2010):

    Есть ли положительный пример страхования титула при покупке квартиры?

    Есть. Аналогичный случай произошел с компанией «Капитал-Страхование» и решение было принято в пользу клиентов — все страховые суммы выплачены (Дело №А40-52691/08-63-582, ПОСТАНОВЛЕНИЕ № КГ-А40/3856-09, г. Москва от 19 мая 2009 года).

    Видимо, закон работает не всегда или как ему вздумается, в общем Россия…

    Приходим к выводу, что на рынке недвижимости любой покупатель, будь он с ипотекой или наличными деньгами должен, в первую очередь, проверять и перепроверять все! Начиная от квартиры и заканчивая кредитным договором и договором страхования.

    Хотя даже после этого нет гарантий, но хоть какая-то уверенность, что сам смотрел и видел.

    Страхование титула при покупке квартиры может стать гарантией того, что если за купленной вами квартирой придут невесть откуда появившееся наследники или несовершеннолетние и т.д. — вы получите страховую выплату.

    Однако, это вероятнее всего может произойти, если вы тщательно проштудируете каждый документ на всех этапах сделки.

    Читать еще:  Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector