Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

Заключение дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения и его образец

При подписании договора аренды нежилого помещения, особенно долгосрочного, сторонам не удается предвидеть все события, которые возникают в будущем.

В случае появления каких-либо существенных изменений в отношениях арендатора и арендодателя в заключенный договор необходимо внести изменения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Допустимо ли внесение изменений в условия достигнутых ранее договоренностей?

Для внесения изменений в условия договора необходимо соблюдать следующие условия:

  1. Должно выражаться обоюдное желание сторон, кроме случаев, когда в тексте договора содержится пункт о возможности одностороннего изменения его отдельных условий. Исключением также является ситуация заключения соглашения в рамках судебного процесса.
  2. Вносимые правки не должны противоречить законодательству Российской Федерации.
  3. Документ должен быть подписан сторонами или их уполномоченными представителями.

В каких случаях это возможно?

Нормы гражданского законодательства предусматривают, что заключение соглашения может происходить в двух случаях:

  1. Если обе стороны намерены внести изменения в договор и согласны с ними. В такой ситуации составленный документ просто подписывается арендатором и арендодателем и в дальнейшем применяется к существующим отношениям.
  2. Если одна сторона желает внести правки, а вторая выступает против таких действий. В этом случае необходимость заключения дополнительного соглашения определяет суд.

Например, обратиться к правосудию может арендатор, если при заключении договора сторонами не оговаривалась возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, а арендодатель, спустя определенное время, начал требовать перечисления платежей в большем размере.

Что можно урегулировать?

Изменения можно внести в любой пункт договора. Все зависит от того, какой цели хотят достигнуть стороны. Чаще всего документ регулирует:

  • цену договора;
  • условия о сроках;
  • права и обязанности сторон.
Читать еще:  Как и на каких условиях выполняется реструктуризация долга ип

Часто стороны оговаривают, что при возникновении определенных обстоятельств (например, в случае роста инфляции) можно по взаимному согласию изменить размер арендной платы. Если в основном договоре фиксируется конкретная сумма, которую арендатор должен перечислять на счет арендодателя ежемесячно, в текст дополнительного соглашения также вносится твердый размер платежа.

В случаях, когда аренда регистрируется как обременение собственности, нежелательно прописывать в договоре возможность автоматической пролонгации. Заключать дополнительное соглашение придется в любом случае, так как регистрирующий орган требует представлять документы о продлении аренды с целью отслеживания сроков.

Поводами для внесения правок являются также досрочное расторжение арендного договора по соглашению сторони любые изменения объема прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Так, можно прописать в дополнении обязанность арендодателя ежегодно проводить косметический ремонт в сдаваемом им помещении или право арендатора передавать имущество в субаренду.

Акт приема-передачи

В случае расторжения договора помимо соглашения о расторжении сторонам необходимо составить обратный акт приема-передачи объекта аренды. Законодательством форма акта не утверждена, но в Интернете содержится много рекомендательных бланков документа. Акт приема-передачи нужен для того, чтобы:

  1. зафиксировать факт возврата арендатором нежилого помещения;
  2. засвидетельствовать отсутствие либо наличие у сторон претензий к возвращаемому объекту аренды.

Документ может быть составлен в краткой форме, с простым описанием изменений, или представлен в виде детализированного акта осмотра. Стороны могут обойтись одностраничным актом проведения сверки, в котором используются общие фразы. Также должен быть подведен итог, что в ходе произведенного осмотра не было обнаружено существенных препятствий к возврату помещения. Однако наиболее удобным вариантом признается использование проверочного листа, разработанного в виде таблицы.

Акт приема-передачи помещения должен содержать:

  1. название документа;
  2. дату составления и место подписания;
  3. информацию о сроках;
  4. описание помещения с техническими характеристиками (адрес места нахождения, количество кв.м., материал, из которого выполнены стены и потолки);
  5. сведения о состоянии подведенных коммуникаций;
  6. отметки о наличии или отсутствии претензий у сторон;
  7. подписи уполномоченных лиц.
  • Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения
  • Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения

Составление приложения

При заключении дополнительного соглашения стороны должны договориться о трактовке каждого пункта. С момента подписания приложение приравнивается к договору по своему правовому статусу. Дополнение оформляется в письменном виде. Количество экземпляров должно соответствовать числу копий основного договора. Приложение обычно содержит:

Читать еще:  Кто оплачивает декретный отпуск: работодатель или государство

  • место и дату подписания;
  • номер и дату договора аренды, к которому составляется дополнение;
  • преамбулу, содержащую сведения о предмете договоренностей, и правовое основание деятельности сторон или их уполномоченных представителей;
  • текст, содержащий принятые правки;
  • примечание о том, что соглашение является специальной частью договора;
  • информацию о реквизитах сторон и их подписи.

При составлении дополнительного соглашения необходимо указывать пункты основного документа, в которые вносятся изменения. Например, обозначить так: «Внести изменения в п. 3 Договора и читать его таким образом. ».

Нужно ли ставить отметку в государственных органах?

Постановлением Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 закреплено, что любые изменения, вносимые в договор аренды, прошедший процедуру государственной регистрации, должны быть также зарегистрированы государственным органом (узнать в каком случае договор аренды можно не регистрировать вы можете в этом материале). Помимо этого, согласно общим нормам гражданского законодательства сделка, предусматривающая изменение условий другой, уже зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Не нужно регистрировать дополнения:

  • к арендным договорам, заключенным на срок до одного года (о том, на какой срок можно заключить такое соглашение, читайте тут);
  • касающиеся внесения изменений в пункты договора об арендной плате;
  • об изменении банковских реквизитов сторон.

Регистрация дополнения происходит аналогично процедуре регистрации основного договора. Уполномоченным на проведение регистрации органом является Росреестр.

Для регистрации документа необходимо представить:

  • подписанное дополнение в трех экземплярах;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие полномочия сторон (для руководителей юридических лиц – протокол, решение или приказ о назначении);
  • нотариально удостоверенную доверенность, если бумаги представляются представителем;
  • копию основного договора с отметкой Росреестра о регистрации.

Государственная услуга предоставляется по заявлению любой стороны. Госпошлина, взимаемая за регистрацию дополнения, уплачивается стороной, обратившейся в Росреестр.

Срок предоставления услуги такой же, как и при регистрации основного договора, и составляет 10 рабочих дней. Срок получения документов в каждом конкретном случае указывается в расписке о сдаче бумаг.

Читать еще:  Процедура банкротства физических лиц - процесс и последствия

За этот период специалисты Росреестра фиксируют в ЕГРН регистрационную запись о внесении изменений в основной договор и присваивают этой записи индивидуальный номер.

В день выдачи документов заявитель получает соглашение в двух экземплярах, по одному для каждой стороны, с отметкой Росреестра о дате и номере государственной регистрации.

Риски при отсутствии регистрации дополнительного документа

Если в незарегистрированном документе будет расширен перечень объектов аренды, то в случае смены собственника нежилого помещения аренда новых объектов прекратится.

На подобные ситуации не распространяется правило, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду помещение к иному лицу не будет являться основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ, абзац 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Также возможны случаи, когда объекты аренды исключаются дополнением из основного договора. Отсутствие соответствующей записи в ЕГРН может затруднить в дальнейшем собственнику распоряжение таким имуществом, например его продажу или передачу в залог.

Сроки подачи соглашения на государственную регистрацию законодательно не установлены. Обязанность зарегистрировать документ носит гражданско-правовой характер.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения является неотъемлемой частью договора. Форма документа должна быть такой же, как и у основного договора. Регистрация происходит по единым правилам. Соглашение помогает сторонам вносить изменения в действующую редакцию договора, продлевать или прекращать досрочно его действие.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector